ВС РФ защитил право арендатора на досрочный отказ от договора

© janpietruszk / Фотобанк 123RF.com

Верховный Суд РФ пришел к выводу, что односторонний отказ арендатора от договора аренды, заявленный в отсутствие предусмотренных законом или договором оснований, тем не менее может в некоторых случаях иметь определенные юридические последствия (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 августа 2025 г. № 305-ЭС25-4276).

Соответствующие разъяснения ВС РФ дал в рамках дела, в котором арендодатель требовал взыскать с арендатора нежилого помещения задолженность по арендной плате. Спор между сторонами возник в связи с тем, что до истечения срока действия договора арендатор в одностороннем порядке отказался от его дальнейшего исполнения, сославшись на невозможность использования помещения по назначению. Арендодатель же, с учетом того, что при заключении договора объект был принят арендатором без возражений, счел отказ от договора необоснованным и продолжил начисление арендной платы.

Арбитражные суды трех инстанций поддержали позицию арендодателя и взыскали задолженность за весь заявленный период. При этом суды отклонили ссылку арендатора на то, что договор заключен с условием об автоматическом продлении на новый срок и возможностью каждой из сторон отказаться от такой пролонгации. Ответчик апеллировал к тому, что его отказ от договора, пусть и необоснованный, впоследствии – к дате окончания первоначального срока действия договора - приобрел значение отказа от пролонгации. Однако судебные инстанции не согласились с этим доводом, указав, что отказ от договора заявлен арендатором за несколько месяцев до окончания срока действия договора, направлен именно на его досрочное расторжение и не может рассматриваться как возражение относительно пролонгации.

Верховный Суд РФ счел эту точку зрения ошибочной. По мнению ВС РФ, отказ арендатора от договора свидетельствует о его волеизъявлении на прекращение арендных отношений, и хотя в рассматриваемом случае он не влечет правовых последствий в виде досрочного расторжения договора (в связи с отсутствием для этого оснований), он должен учитываться в том числе при решении вопроса о пролонгации договора. Таким образом, поскольку к моменту окончания срока действия договора позиция арендатора не изменилась (он досрочно освободил помещение), с соответствующей даты договор должен считаться прекращенным и дальнейшее начисление арендной платы по нему невозможно.